各县区人民政府，商丹园区管委会，市政府各工作部门、事业机构：

为进一步完善我市保障性住房分配管理制度，优化保障性住房资源配置，全面构建符合中低收入住房困难家庭实际的保障性住房配置管理体系，根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、省政府办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（陕政办发〔2010〕29号）和省建设厅、发改委、财政厅、国土厅、纠风办等五部门《关于廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理的指导意见(试行)》（陕建发〔2013〕336号）的有关要求和政策规定，结合我市实际，现就推进全市廉租住房和公共租赁住房并轨管理工作提出以下实施意见:

一、充分认识廉租住房和公共租赁住房并轨管理的重要意义。近年来，市委、市政府坚持把保障性住房建设作为重要的民生工程来抓，加大力度，强力推进，房屋实物配租比例不断提高，保障面不断扩大，累计解决了4.7万余户中低收入家庭的住房困难问题，取得了显著成效。但在房屋资源配置方面还存在结构不尽合理，特别是廉租住房和公共租赁住房配置与中低收入家庭实际需求不相适应的问题，一定程度上制约和影响了保障性住房社会效益的有效发挥。推行廉租住房和公共租赁住房并轨管理，能够有效整合房屋资源，提高房源使用效率，降低管理成本，对于完善保障性住房柔性退出机制，促进住房专业化管理和住房保障工作持续健康发展具有十分重要的意义。因此，各级各有关部门要高度重视廉租住房和公共租赁住房并轨管理工作，切实加强组织领导，紧密协作配合，确保并轨管理工作顺利推进。

二、推动并轨管理的基本原则。坚持“统筹房源、梯度保障、租补分离、市场定价”的原则。统筹房源是指将廉租住房和公共租赁住房统称为保障性租赁住房，并实施并轨运行管理；梯度保障是指根据住房保障对象的家庭收入情况实施分档补贴；租补分离是指房屋产权所有人或其委托的运营单位向保障对象收取房租，政府即期向保障对象发放租金券进行补贴；市场定价是指按照略低于同区域、同地段商品房的市场租金价格，确定保障性租赁住房租金标准。

三、科学制定建设计划。各县区要在摸清本辖区内中低收入住房困难家庭底数的基础上，按照“十二五”住房保障规划中确定的廉租住房、公共租赁住房建设的目标总数建设保障性租赁住房。同时，合理制定年度建设目标和计划，并向社会公布，确保已进入“十二五”轮候计划的保障对象按期入住，实现应保尽保。

四、坚持原有建设渠道不变。保障性租赁住房所涉及的原廉租住房和公共租赁住房建设标准不变；申请中省补助资金的方式不变；享受的各项优惠政策不变；市县区配套资金标准不变。

五、优化项目选址，强化配套设施建设。各县区在规划保障性租赁住房项目时，要充分考虑保障对象在就业、就学、就医等方面的需求，统筹规划，合理选址，将项目优先安排在交通便利，配套齐全，市政基础设施和公共服务设施相对完善的区域。同时，要按照“市政基础设施、公共服务设施和保障性租赁住房项目同步规划、同步建设、同步投入使用”的要求，加大保障性租赁住房小区及周边配套设施建设力度，为保障对象提供良好的居住条件和公共服务。

六、多种方式筹集房源。各县区要根据廉租住房和公共租赁住房的实际需求组织建设，在确保完成新建任务的基础上，通过改建、收购、长期租赁等方式，或通过直接投资、资金或实物参股、委托代建等多种形式引进社会资本、企业等社会力量参与保障性租赁住房建设，多渠道筹集保障性租赁住房房源。

七、明确保障对象及准入标准。保障性租赁住房供应对象为城镇中等以下收入住房困难家庭和新就业职工、外来务工人员中的住房困难者。其中，中等收入家庭的收入线按照当地上年度城镇居民家庭人均可支配收入为上限确定，城镇低收入家庭的收入线以当地城市低保家庭收入线的3倍为上限确定；住房困难家庭按照家庭人均住房建设面积不高于15平方米确定；对城市新区、重点镇、城市和国有工矿棚户区改造、城中村改造、移民搬迁和工业园区建设过程中转移的人口，符合住房保障条件的，统一将其纳入保障范围。各县区要按照“十二五”轮候计划及上年度城镇居民家庭可支配收入水平，合理确定保障性租赁住房准入标准，并定期调整公布。

八、坚持统一审核，分类配租。廉租住房保障对象和公共租赁住房保障对象的申请、受理和审核，由各级住房保障管理部门按照廉租住房、公共租赁住房的相关政策规定实施。政府和企事业单位(含工业园区)共同投资建设并供本单位职工租赁的廉租住房和公共租赁住房，供本单位职工租赁后剩余的房源，由各级住房保障管理部门收回，并按照保障性租赁住房的政策规定重新调剂配租。

九、完善工作程序，规范分配管理。各县区要统一保障性租赁住房的申请受理渠道，简化审核程序，方便群众申请，并在接到申请的20个工作日内完成审核审批程序。具体办理过程中，要综合考虑保障对象的住房困难程度、收入水平、申请顺序、保障需求以及房源等情况，优先满足城镇低收入住房困难家庭的保障需求。及时公布保障性租赁住房的年度建设计划、完成情况、分配政策、分配对象、分配房源、分配过程、分配结果和退出等方面的信息，确保分配过程公开、公正、透明。

十、实施梯度保障。对保障对象根据其家庭收入情况实施分档补贴、梯度保障。具体补贴系数为：低保收入线以下的，按照85％发放租金补贴；低保至低保线×3倍之间的，按照50％发放租金补贴；低保线×3倍至中等收入的80％之间的，按照20％发放租金补贴。同时，应根据其家庭收入的变化，定期对保障对象的补贴系数进行动态调整。具体补贴标准由各县区根据实际情况确定。

十一、推行租补分离。保障性租赁住房产权所有人或其委托的运营单位向保障对象收取房租，市、县区政府即期对保障对象发放租金券进行补贴。对未享受实物保障的城镇低收入住房困难家庭，可按原政策规定，继续发放租金补贴，由其自行到市场租赁住房。

十二、合理确定租金。保障性租赁住房的租金标准，应按照不低于同区域、同地段商品房市场租金80%的原则，由各级住房保障部门会同物价部门确定，报同级政府批准后执行，并实行动态管理，每三年调整一次，定期向社会公布。

十三、完善退出机制。各县区要根据保障对象的家庭收入增长变化，按规定调整租金补贴档次，直至不再补贴，实现柔性退出。对已享受廉租住房和公共租赁住房的保障对象，其家庭收入增长后超出保障标准的，原则上予以退出。对个别暂时无力购房的家庭，可给予一年缓冲期，缓冲期内房屋租金按标准全额收取。超出缓冲期而不能够及时退出的，其房屋租金按市场价格收取。

十四、严格租赁管理。房屋产权所有人或其委托的运营管理单位应与承租人签订书面租赁合同。租赁合同应使用统一的住房租赁合同示范文本，并载明租金标准、租赁期限 、维修责任范围、转借或转租处罚以及其他违反使用规定的责任事项，明确合同双方的权利和义务。保障性租赁住房合同期限原则上不得超过三年，合同期满后需要续租的，承租人应提前向当地住房保障部门提出申请，经审核符合条件的，准予续租并签订续租合同。

十五、规范移民搬迁和保障性住房“两房”打通使用。将移民搬迁安置户中符合住房保障条件的住房困难家庭纳入住房保障范围。在基本满足城镇住房保障对象的情况下，可以将保障性租赁住房整单元、整栋楼或经济适用住房、限价商品住房整单元、整栋楼，租赁或出售给当地移民搬迁安置管理部门，用于安置搬迁群众。

对移民搬迁安置户中自愿申请购买经适房和限价商品房的，其销售价格按照国家现行政策执行，并实行政府定价，由当地住房保障部门按照房屋建筑成本价扣减国家移民政策补助金后进行出售。对移民搬迁安置户中符合住房保障条件，但无力购买房屋的特困家庭，可纳入公租房和廉租房保障范围，实施住房租赁安置，并根据其家庭收入情况享受政府租金补贴政策，其房屋租金和物业服务性收费按规定标准缴纳。

十六、加强保障性租赁住房租售并举管理。保障性租赁住房共有产权配售，必须在应保尽保和足额预留配租周转房，确保保障性租赁住房正常运转的情况下实施，其配售价格以略高于成本价为原则，并实行政府定价。

承租人有购买保障性租赁住房意愿的，可申请购买保障性租赁住房的部分产权或完全产权，并由房屋登记部门为其办理保障性租赁住房共有产权登记，注明保障性租赁住房的性质和共有产权比例。承租人购买保障性租赁住房后，其个人产权部分，可免缴相应的住房租金。申请购买保障性租赁住房部分产权或完全产权的，其房屋不得转让。

市、县区政府与企事业单位和工业园区联合投资建设的面向用工单位就业人员或面向基层公益人员出租的公共租赁住房，不得向住房保障对象出售。

十七、严格资金管理。经适房和限价商品房销售收入、保障性租赁住房的共有产权销售收入以及政府投资建设的保障性租赁住房租金收入，要严格按照政府非税收入管理的规定缴入国库，实行“收支两条线”管理，专项用于偿还房屋建设贷款以及保障性租赁住房的管理、维修、设施更新、租赁补贴、物业服务补贴及投资补助等。各县区和市级相关部门要建立健全保障性租赁住房租金收缴管理台账和催缴制度，提高住房租金的收缴率。承租人连续6个月未交纳保障性租赁住房租金的，应取消其住房保障资格，并收回其保障性租赁住房。

十八、规范物业服务。物业服务收费应遵循“公平、合理、质价相符”的原则，实行政府指导价，并根据市场情况动态管理，每三年适当调整一次。

保障性租赁住房小区实行社会化物业管理，由住房保障管理部门委托或以公开招标的方式确定物业运营机构负责日常管理，也可在街道、社区的组织下由承租人参与物业管理，自我服务。鼓励物业服务企业在同等条件下，优先聘用小区内有劳动能力的保障对象从事物业服务工作。

十九、逐步设立专项维修资金。保障性租赁住房专项维修资金的交存，参照《住宅专项维修资金管理实施细则》(陕建发〔2009〕129号)相关规定实施。产权单位在办理房屋初始登记前，按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

购买廉租住房产权的，按出资份额比例交存专项维修资金。

二十、强化日常监管。各县区建设和住房保障管理部门要加强对保障性租赁住房使用和住房保障对象资格变动的监管和监督检查，畅通投诉举报渠道，建立投诉举报电话、信箱和官方网站，主动接受媒体和社会公众的监督。同时，要针对不同家庭的实际情况，综合运用经济、行政、法律等手段，逐步健全完善保障性租赁住房退出机制。

二十一、落实工作责任。各县区政府作为住房保障工作的责任主体，要高度重视保障性住房的分配和运营管理工作，切实加强住房保障管理机构建设，配齐工作人员，落实工作经费，明确管理职能。市住房和城乡建设部门要统筹协调，加强指导，积极推进全市廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理，并将此项工作纳入全市住房保障工作考核范围。

二十二、定期评估检查。各县区要建立定期评估机制，系统总结并轨工作中的成功经验，及时发现并改进工作中存在的问题，确保并轨工作取得实效。并轨工作中出现的重大问题，要及时向市政府报告。

二十三、加强并轨宣传。各县区要加强并轨运行管理工作的宣传，为并轨管理工作营造良好社会氛围和舆论环境。同时要做好房源申请、审核、分配，租金标准及补贴发放的信息公开，接受人民群众和新闻媒体的监督。

商洛市人民政府办公室

2014年1月23日