徐祥勇委员：

您提出的《关于进一步健全我市商品房销售管理机制的建议》《第280号》收悉，现答复如下：

近年来，在市委、市政府的正确领导下，我局充分认识房地产市场平稳发展的重要性和紧迫性，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”科学定位，按照“稳地价、稳房价、稳预期”工作要求，进一步完善制度体系，加大监管力度，防范风险隐患，促进我市房地产市场健康平稳发展。现将商洛市近三年房地产市场平稳健康发展情况简要汇报如下：

一、房地产市场总体情况

（一）房地产开发企业现状。截止2022年底，全市共有房地产开发企业128家，其中，二级开发资质14家，三级开发资质23家，四级开发资质47家，暂定资质44家。

（二）商品房预售审批。近三年，全市新建商品房项目累计取得预售审批共141个，预售面积共383.28万平方米。其中，住宅商品房预售面积349万平方米，共26641套，商业预售面积34.28万平方米。中心城市新建商品房项目累计取得预售许可审批共45个，预售面积107.20万平方米。其中，住宅商品房预售面积100.01万平方米，共7647套，商业预售面积7.19万平方米。

（三）商品房销售。2020年至2022年，全市商品房实现销售面积372.28万平方米，其中，商品住宅销售面积361.20万平方米，共27784套，商业用房实现销售面积11.08万平方米。中心城市新建商品房项目累计销售面积134.1万平方米。其中，商品住宅销售面积131.08万平方米，共9479套，商业用房实现销售面积3.02万平方米。

（四）商品房销售价格。近三年全市商品房销售均价分别为：2019年住宅4740元/平方米，商业10500元元/平方米；2020年住宅4860元/平方米，商业10600元/平方米；2021年住宅4980元/平方米，商业10900元/平方米；2022年上半年住宅5010元/平方米，商业11000元/平方米。其中，中心城市销售均价分别为:2019年住宅5230元/平方米，商业12000元/平方米；2020年住宅5560元/平方米，商业13000元/平方米；2021年住宅5980元/平方米，商业12900元/平方米；2022年上半年住宅6210元/平方米，商业13600元/平方米。

（五）商品房存量。截止2022年底，全市商品房存量面积约150.9万平方米。其中，住宅存量面积114万平方米，共8433套，商业房存量面积约36.9万平方米。中心城市商品房存量面积约15.43万平方米。其中，住宅存量面积13.7万平方米，共1038套，商业房存量面积约1.73万平方米。全市商品住宅平均去化周期约在10个月，属于良好指标区间。中心城市商品住宅去化周期约6个月，属于存量较少指标区间。

二、房地产市场发展分析

（一）市场结构逐步变化。撤地设市以来，我市住房供应方式由公房转售职工集资建房到购买经济适用住房，过渡调整为商品房住房为主与保障性租赁住房为辅的住房供应结构。市场主体也从刚需家庭转变为改善型住房需求。从基本住房条件转变为高品质住房。特别是中心城市房地产市场已经出现分化，通过商州区二手房交易情况看，设计不合理、功能不健全、配套设施差的小区出现“量价”齐跌，而城市发展区品质较好的小区二手房成交价格却直线上升，甚至高于新建商品房价格。

（二）开发主体逐步壮大。近几年，我市房地产开发主体已经发生“量到质”的改变，本地开发企业由原来206家缩减至128家，虽然在资质等级方面本地企业未能实现“一级资质”突破，但本地企业无论在产品设计、投资能力、开发管理等综合实力得到很大提升。如，晨光置业、众鑫地产、香菊地产等。同时，国内部分知名房开企业也逐步介入商洛市场，如，碧桂园先后在我市3个县区投资建设，绿城与嘉园置业公司强强联合开发，陕西鸿润、陕西地建、陕煤集团也先后投资商洛地产。

（三）市场监管逐步规范。为进一步加强房地产市场监管，规范市场开发交易行为，我市先后出台《商洛市建立房地产市场平稳健康发展长效机制工作方案》《商洛市商品房销售信息公示制度》《商洛市关于进一步规范房地产市场行为工作方案》《商洛市住宅专项维修资金管理实施细则》《商洛市商品房预售资金监管办法（试行）》《商洛市存量房交易资金管理办法（试行）》等一系列制度规定。2016年8月全市全面实行商品房网签，并于住建部监测系统联网。为适应业务发展需要，今年我们与建设银行商洛分行共同研发新的网签系统，新的系统实现了商品房预售、二手房交易资金管理。有效防范项目资金挪用、停工烂尾等风险。

三、存在主要问题

一是市场发展不均衡。近几年，我市年度商品房建设销售总面积平均约在110万平方米，但新建房地产项目主要集中在商州区、洛南县、山阳县等地，特别是中心城市开发体量占全市的三分之一以上，无论在投资、销售、房价等方面市场比较活跃，而其他各县区新建项目规模小，成交量逐年萎缩，出现严重的两级分化。如，商南县军令状年度指标3.77万平方米，占全市108万平方米的3.4%。上半年仅销售1.66万平方米，面积折合房屋全县半年销售仅138套。

二是市场进入瓶颈期。由于我市属于人口净流出城市，随着住房刚需家庭和改善型住房的逐步满足，房地产市场内生动力持续性不足。加之，土地出让价格逐年提高，开发建设成本增幅较大，从而推动房价增速较快，购买力降低，楼盘销售周期持续加长。目前，中心城市住宅用地出让价格约在300万/亩以上，容积率换算楼面地价约在1800元/平方米，加上工程费用、规费税费、资金成本、管理费用等，总开发成本已经接近6000元/平方米。通过网签数据反映，商州区丹江雅园（江山臻境）项目二期，开盘6个月销售刚过半，未达到预期目的。

三是市场情绪不稳定。主要反映在两个方面，一方面今年国家金融政策有所放宽，住房按揭首付比例低至20%，但受疫情影响，家庭收入没有明显提高，银行在核定贷款比例时首套住房的贷款规模仅50-60万元，购房按揭实际首付达到40%以上，市场活力不足。另一方面，开发企业投融资能力降低，“高投入、高成本与高风险、低收益”让部分开发企业报以市场观望态度。尤其自“恒大、绿地”事件发生后，开发企业拿地扩张的热情锐减。

四、下一步工作措施

（一）做好市场调控与“两稳”相结合。县区根据房地产市场变化，适时调整调控政策，把握住宅用地供应节奏，平衡供需关系，防止市场大起大落，充分考量调控政策的适用性，预防调控政策带来的负面影响，不但要“稳房价”而且要“稳市场信心”，确保我市房地产市场健康平稳发展。

（二）积极打造城市“新热土”。县区充分利用城市发展规划新热点，积极谋划一批优质房地产项目，完善周边配套，吸引市场主体投资。中心城市要继行政中心周边快速发展，围绕“高铁新城”“博物馆”“金凤山公园”等重点项目建设，超前规划一批高档社区、高品质小区项目，打造发展动力“新引擎”，实现“中疏外扩”城市发展规划。

（三）坚持开放与监管并重。持续简化项目审批流程，压缩审批时限，政策范围内减税免费，营造更加宽松的市场环境。同时，要严格商品房预售制度管理，落实预售资金监管，实现交易网签全覆盖。积极推进房地产企业信用平台建设，严厉打击房地产领域违法违规行为，有效防范房地产开发项目停工烂尾、逾期交房等市场风险隐患。

（四）促进多结构多措施发展。鼓励企业“内功修炼”，通过横向联合开发，整合资源优势，提高投融资能力，提升企业综合实力。探索公积金与商业贷款相结合，降低首付比例，提高贷款规模，利用金融“杠杆力”，刺激市场动力，激发市场活力。同时要引进一批省内外优质开发企业来商投资，促进我市房地产市场高质量发展。

                                                                    商洛市住房和城乡建设局

                                                                   2023年7月19日

（联系人:杜勇 联系电话:0914-2329089）