民建商洛市委会：

你们提出的《关于加强住宅小区消防和物业服务管理的建议》（第303号）收悉，现答复如下：

近年来，市政府及相关职能部门把加强和完善物业管理工作作为政府执政能力的重要体现，纳入城市建设管理的重要内容，紧紧围绕“文明、整洁、安全、有序”的目标要求，加快构建和谐物业管理秩序，不断提升居民幸福指数，群众的获得感、幸福感不断增强。我局作为行业主管部门主要做了以下几方面工作：

一、深入开展对新颁发实施的《陕西省物业服务管理条例》宣传贯彻工作

新《条例》经省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过批准后，我市于2021年9月28日召开了全市《条例》宣贯工作电视电话会议，专题安排部署《条例》宣贯工作。为确保《条例》宣贯工作深入开展，我局研究制定了《<条例>宣贯工作方案》，采取主管部门全员学习、物业企业全员培训、面向社会宣讲等方式，广泛开展宣贯工作，全市共组织召开学习培训会8场次2000余人，印制《条例》单行册7000本，传单10000余份，在商洛广播电台、商洛市政府网站开展电视问政、在线访谈1次。

二、落实基层主体管理职责

近年来，市政府高度重视物业管理工作，多次召开专题会议研究解决物业管理工作中遇到的困难和问题。一是根据市政府专题会议要求和文件精神，商州区专门成立了“中心城区住宅小区物业管理办公室”，编制5名，负责中心城区物业管理工作。二是根据《条例》规定，按照职责职能划分和属地管理的原则，明确了县区政府承担主体责任、相关行政部门承担行业监管责任、街道办事处或镇人民政府承担具体管理责任的物业管理齐抓共管工作机制。三是积极推行街道办事处、业主委员会、物业管理企业互为一体、各司其职、互相促进的物业管理工作“三位一体”管理模式，明确了街道办事处（社区居委会）、业主委员会、物业服务企业各自的职责，全市已初步形成了较为完善的物业管理体系。

三、制定出台相关配套政策

近年来，我局为了切实做好公租房小区物业管理工作，相继制定出台了公租房项目创建“和谐社区·幸福家园”的实施意见、创建方案和市级创建标准等制度。市住建局经过认真调研，印发出台了《商洛市住宅专项维修资金管理实施细则》，下发了《商洛市物业小区范围内开展占用消防车通道违法行为联合执法的通知》，市物业协会从行业自律和规范发展的角度出发，出台了《商洛市物业服务企业管理服务指导标准》，对进一步规范物业公司管理服务行为将起到积极的促进作用。

四、加快推进和谐社区创建

我局积极在全市公租房小区开展了“和谐社区·幸福家园”创建活动。按照省市要求，每年下达创建任务，定期组织考核评比。今年4月份，市住建局在商南县专题召开了全市公租房“和谐社区·幸福家园”创建工作现场推进会。近年来，通过共同发力、共建共创，公租房小区公共服务设施不断完善，服务功能得到显著提高。目前，全市先后有29个公租房小区获得省政府“和谐社区·幸福家园”命名，创建覆盖率93.5%。22个公租房小区选聘了社会化物业公司，公租房小区的物业管理水平专业化、社会化得到了进一步提升。

五、积极妥善处理矛盾纠纷

在日常工作中，对住宅小区的物业服务行为、收费行为和业主违规搭建、拒交物业费等问题，实施有效的监督管理。同时依据《条例》规定，依法依规，积极妥善处理了上级交办、群众投诉、新闻媒体报道等物业管理方面的问题纠纷,，摸排梳理住宅小区物业矛盾问题56件，已化解51件，化解率91%，其余5件稳控措施已经得到落实。我们积极受理群众信访投诉，今年共办理1235投诉调查回复67件，接待群众上访3次共140余人次，约谈物业企业负责人7次。

六、我市物业管理工作起步晚、基础差、历史欠账多，加上城市建设的快速发展，市民生活水平的不断提高，致使物业管理工作水平与广大业主需求存在较大的差距

归纳起来，主要有以下几个方面的问题：一是物业管理工作涉及住建、规划、城管、公安、消防、工商、物价、环保、供电、供热、燃气等十多个职能部门（单位），尚未形成“各司其职、齐抓共管，共同做好物业管理工作”的良好局面。二是“属地负责、街道办事处具体实施、社区居委会负责落实、房地产管理部门监督指导、相关部门密切配合”的工作机制不到位，特别是街道办和社区在物业管理工作中的作用发挥不够，形成物业管理协调难度大。三是部分物业企业规范化、专业化、人性化服务水平不高。有的业主依法维权能力不足，在合法权益得到侵害时不能依法合理地维护自身权益。有的业主缺乏物业消费意识，没有客观公正的看待物业收费，存在抵触心理，认为收费越少越好，甚至不愿交费；四是业主委员会作用发挥不够，小区出现困难和矛盾时，部分业主委员会不积极主动与小区物业企业沟通，导致有的小区信访问题时有发生。同时，业主大会和业委会成立运行也举步维艰，普遍存在“成立难、运作难、维权难”的现象。五是物业相关收费标准、收费依据不明确，配套政策滞后，也是物业矛盾纠纷频发的一个主要原因。

七、物业管理事关民生福祉、社会稳定、城市发展

下一步，我们将主要做好以下四个方面工作：一是进一步提升物业法制化、规范化管理水平。尽快制定物业收费服务项目和收费标准，建立“质价相符”的收费制度。加快出台《商洛市住宅专项维修资金管理实施细则》，进一步强化资金归集、管理、使用全过程监管。进一步加大《商洛市住宅物业管理条例》和相关配套政策的宣传贯彻力度，让《条例》和相关配套政策成为调节物业市场各方行为的准则。二是以《条例》为准则，落实各方管理职责。按照属地管理原则，落实县区政府主体责任，街办社区的管理职责，进一步明确相关部门职能。县区政府要督促有关部门依法履行监督管理职能，及时协调解决物业管理工作中的重大问题。各街道办事处和社区居委会要将小区业委会管理情况纳入工作成效考核，定期监督检查。大力推广“和谐社区·幸福家园”创建经验，加快小区配套设施建设，加强小区社会治安管理，推进各类社会资源向小区延伸，不断优化公共服务配套，切实提高群众的满意度和幸福指数。三是强化物业行业监管，不断提升服务质量。以规范物业收费、专项维修资金管理和矛盾纠纷调处为重点，进一步加强物业企业行为的事中、事后监管，会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。建设全市统一的物业管理项目招标投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。四是加强物业市场培育，推进行业转型升级。在积极培育一批社会信誉好、诚信规范经营的本地物业企业的同时，引进省内、国内知名物业管理企业，创建一定数量的高品质物业管理示范小区，发挥引领示范作用，以点带面，大力促进我市物业市场高质量健康发展。

衷心感谢贵会对我市小区消防和物业管理工作的关心和支持，欢迎继续对我们的工作进行监督，提出宝贵意见。

                                                                                      商洛市住房和城乡建设局

                                                                                         2023年7月19日

（联系人:杜勇 联系电话:0914-2329089）